Oslo Kommune
Plan- og bygningsetaten
Oslo
Oslo 15.10.03

Deres referanse: 200109021-9

Saksbehandler: Hildegunn Munch-Ellingsen

SCHULTZ GATE 1.

FORSLAG TIL ENDRET REGULERINGSPLAN.

Det vises til telefonsamtale med saksbehandler Hildegunn Munch-Ellingsen. Stiftelsen Byens Fornyelse er blitt engasjert av borettslaget Bogstadveien 39 og sameiet Bogstadveien 35 til å fremme deres interesser i forbindelse med ovennevnte sak.

Det vises til uttalelser som allerede er innsendt fra naboene. Vi ønsker å supplere disse.

Konflikten i denne saken dreier seg i hovedsak om hvorvidt det foreslåtte høyhus kan reises på kvartalets midtre tun, uten at dette blir å betrakte som et urimelig overgrep mot kvartalets øvrige eiendomsbesittere. Dertil kommer i hvilken grad ny bebyggelse skal tilpasses eldre og verneverdig nabobebyggelse i dimensjoner og utforming.

Vi vil påpeke at Byrådet og Bystyret i 2003 ved flere anledninger har uttrykt målsettinger om at man ønsker stengere krav til harmonisk tilpasning av nybygg til eldre nabobebyggelse i Oslo. Dette tilsier at Plan- og bygningsetaten vurderer hvordan disse signalene kan fanges opp i den videre behandling også av foreliggende sak.

Vi viser til følgende uttalelser fra byråd for byutvikling, Ann Kathrine Tornås, i et intervju i Aftenposten 22.8.03: "Vi ønsker med dette å ta vare på Oslos historie og identitet, sier byråd Ann Kathrine Tornås (kr.f.). Oslo skal nå gå bort fra praksisen om at nybygg skal stå i kontrast til eksisterende bygninger. Nå skal det i stedet legges vekt på at de skal harmonere med omgivelsene."

Den nye småhusplanen er ett uttrykk for denne holdningsendringen.

24.9.03 vedtok Bystyret følgende i sak 262 som gjaldt generelle krav om tilpasning av nybygg:

"2) I Handlingsprogram for estetikk og god byarkitektur, skal det ikke fremgå som en forutsetning eller hovedregel at tilbygg/påbygg skal bryte stil- eller materialmessig med eksisterende arkitektoniske uttrykk."

Et aktuelt utslag av holdningsendringen er Bystyrets vedtak av 24.9.03 om regulering i Frognerveien 2. Saken gjaldt bevaring av en murgård fra slutten av 1800-tallet kombinert med et nytt tilbygg:

Man kan legge merke til at Bystyret i denne saken har endret etatens forslag om at et tilbygg skal være i kontrast, til et krav om tilpasning: "Byrådet har endret forslag til reguleringsbestemmelse § 8 om Utforming/estetikk ved at siste setning "Det skal legges vekt på å synliggjøre eksisterende og nye tiltak" er fjernet. De tilbygg som skal oppføres må være tilpasset og i harmoni med den eksisterende bygningen. Byrådet mener det ikke er ønskelig å oppføre tilbyggene i kontrast til det eksisterende bygget.

Forslaget lyder:
"Nye tiltak og inngrep skal på en hensynsfull og harmonisk måte tilpasses den eldre bebyggelsen i volum, form, høyde, detaljering, etc."

Vi antar dette vedtaket innevarsler en ny generel holdning hos de folkevalgte til fortettingsprosjekter i indre by. Nybygget i Schultzgt. er et typisk eksempel på slik fortetting. Både naboer og antikvariske myndigheter foretrekker alternativ 2 utarbeidet av Plan- og bygningsetaten.

Vi mener imidlertid at flere sider av også det alternative reguleringsforslaget bør vurderes på nytt med sikte på å oppnå bedre tilpasning til strøkets karakter og den øvrige bebyggelsen i kvartalet.

Vi vil peke på følgende forhold:

1) NYTT BAKBYGG PÅ 11 ETASJER
Beboerne i kvartalet reagerer sterkt på at høyhuset i alternativ 1 foreslås reist i det midtre av kvartalet, som eller utgjør et naturlig tun. Kvartalet er såpass lite at den foreslåtte bakgårdsbygning ikke etterlater mye luft igjen mot kvartalets randbebyggelse. Dette bakbygg vil i urimelig grad gå på bekostning av bokvalitet.

De politiske signalene underbygger argumentasjonen mot alternativ 1 med høyhus. Vi viser til Byantikvarens uttalelse av 24.1.03 der man tar utgangspunkt i eksisterende høyhus i Bogstadveien 35: "Dette solitærhøybygget er etter vår vurdering et på alle måter uheldig brudd med omgivende bystruktur, og bør ikke få noen etterfølgere. Reguleringsforslagets alternativ 1 representerer ytterligere et slikt brudd."- "Den 11 etasjers blokken fremstår som et høyhus, definert som en bygning som dramatisk bryter etablert målestokk, jfr. Plan- og bygningsetatens høyhusrapport. Byantivaren fraråder høyhus på det mest bestemte i dette området, noe som også underbygges av anbefalingene i nevnte raport".

Utfra de samme hensyn har Riksantikvaren 24.2.03 fremmet innsigelse til alternativ 1.

2) GESIMS MOT OLE VIGS GATE 20:
Alternativ 2 er identisk med alternativ 1 når det gjelder nybyggets utforming mot Ole Vigs gate 20, selv om høyden er redusert med en etasje. Vi slutter oss til Byantikvarens vurderinger og ber om at de tas hensyn til:

"Alternativ 2 tar i betydelig høyere grad hensyn til det omkringliggende bygningsmiljø. Også dette legger seg helt inn til tilstøtende tre etasjers murgård i nord (Ole Vigs gate 20) på en mindre hensynsfull måte enn hva vi kunne ønske.." - "Byantikvaren aksepterer i hovedtrekk alternativ 2, men anbefaler at nybygget mot Schultz gate avtrappes ytterligere slik at dets hovedgesims tilnærmet flukter med gesimsen til tilstøtende Ole Vigs gate 20".

Riksantikvaren slutter seg i brev av 23.5.03 til dette: "Slik det er illustrert fremstår bygget....noe hardt i møtet med den lavere hjørnegården mot mot Ole Vigs gate 20" - "vi støtter byantikvarens anbefaling om å senke gesimsen mot Ole Vigs gate 20".

Dersom det legges opp til at et nybygg mot Ole Vigs gate 20 i større grad tilpasses nabobyggets karakter av bygård, vil det også være lettere å inkorporere bevarte bygningselementer fra den nedrevne bygningen. Vi viser til at Byantikvaren går in for slik gjenbruk. Beboerne støtter dette forslaget. I et typisk modernistisk bygg kan slike elementer lett fremstå som dekor uten meningsfull tilknytning til nybygget. Kanskje de bevarte elementene kan anvendes mot gårdsrommet, hvor det nedrevne bygget lå.

3) NYBYGGETS LENGDE OG HØYDE:
Riksantikvaren uttaler i brev av 23.5.03 følgende om utformingen av nybygget i alternativ 2: "Slik det er illustrert fremstår bygget som ganske stort i kraft av sin lengde..". "En deling av volumet og ytterligere høydereduksjon kunne vært ønskelig".

Vi slutter oss til dette. Når det gjelder lengden, vil vi foreslå at volumet deles slik at prosjektet fremstår som to bygninger. Dette vil samsvare bedre med vanlige tomtestørrelser i kvartalsbebyggelse av denne type.

Bygningen mot Ole Vigs gate 20 bør gis en utforming som bedre tilpasser seg denne murgården fra 1800-tallet i volum, form, høyde og detaljering. Bygningen bør få saltak. Vi vil i denne forbindelse vise til en nylig ferdigstilt bygård i Oslo, Fredensborgveien 41 b. I samarbeid mellom byggherre og Byantikvaren har gården fått en utforming som slutter opp om kvartalsbebyggelsen, og som fanger opp karakteristiske trekk i leiegårdsbebyggelsen. Blant annet har nybygget vertikale vinduer. Fasaden tilkjennegir samtidig at den er ny.

Vi viser til omtale av dette og lignende eksempler i vedlagte dokumenter fra Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren, utarbeidet i forbindelse med sak som ble behandlet i bystyret 24.9.03 om praktisering av Plan- og bygningslovens estetikkbestemmelse (74 nr.2).

I Plan- og bygningsetatens saksfremstilling vedr. Schultz gt. 1, kapitel 3, side 36, sies følgende:

"Det er positivt at den nye bebyggelsen eksponerer et moderne formspråk fremfor å etterligne områdets eldre bebyggelse med et nostalgisk preg".

Etter vår vurdering fremstår denne uttalelsen som noe bastant i forhold til de ovennevte uttalelser fra Byrådet og Bystyret om økt vekt på harmonisk tilpasning av nybygg. Uansett er ikke ønsker om at nybygg skal være lesbare i forhold til eldre bebyggelse til hinder for at prosjektet i Schultz gt. 1 deles opp og at man får et bygg mot Ole Vigs gate 20 som i volum, form og høyde tilpasser seg dette. Også vertikale vinduer kan om ønsket utformes på en måte som gjenspeiler at det er et nybygg.

Ved en deling av nybygget er det naturlig å legge opp til at bygget mot Bogstadveien 39 tilpasser seg denne bygningens funkisstil, slik det er vist i alternativ 2.

Vi er enige med etatens kritikk av alternativ 1: "7 etasjer for nybygg mot Schultz gt. mot tilliggende nybygg i 6 etasjer skaper mange sprang og visuell uro for en samlet fasaderekke mot denne siden" (side 24). De samme hensyn tilsier at man også krever en avtrapping av nybygget mot Ole Vigs gate 20, og at nybygget mot Ole Vigs gate 20 får saltak.

Vi har utarbeidet en illustrasjon som viser hvordan nybygg mot Schultz gate kan tenkes utformet i tråd med de prinsippene som Byantikvaren og Riksantikvaren har gått inn for. Denne illustrasjonen er vedlagt.

4) PARKERINGANLEGGET
Etter vår vurdering er det ikke ønskelig med parkering under hele gårdsplassen, slik det legges opp til i begge alternativer. Vi foretrekker på dette punkt heller å samle parkeringen i flere etasjer under nybygget mot Schultz gate.

I et sterkt urbanisert område som dette bør det legges stor vekt på å sikre beboerne et skjermet, velfungerende gårdsrom med grønt preg. Med et stort garasjeanlegg under gårdsplassen vil eksisterende trær være truet, og det vil bli svært vanskelig og kostbart å etablere plen og beplantning, ikke minst planting av nye trær.

5) HELHETLIG UTFORMING AV KVARTALET
Endelig vil vi påpeke at det i forbindelse med et nybyggprosjekt er ønskelig også å foreta en samlet vurdering av kvartelet, med vekt på bl.a. forholdet mellom boliger og næring og mellom offentlige araler og skjermede områder for beboerne. Det er også naturlig å se på mulige bedre løsninger når det gjelder integreringen av det eksisterende høyhuset i kvartalet. Det er dessuten ønskelig å vurdere om utforming og bruk av Henrik Wergelands alle kan forbedres.

Det vil være ønskelig å trekke beboerne aktivt inn i et slikt arbeid med en bedre helhetlig løsning for kvartalet. Med hilsen

Audun Engh