Stedsutvikling på Majorstuens premisser.

(Denne beskrivelsen ble skrevet til avslutningen av Majorstuen-charretten 11.6.04. Gruppen som laget forslaget vil kvalitetssikre prosjektet og beskrivelsen i ettertid i samråd med bl.a. representanter for beboere og næringsdrivende i bydelen)

1) INNLEDNING - OM CHARRETTEN
Dette forslaget til utbygging av Majorstuen stasjon og ny løsning på kollektivtrafikken i området er utviklet i samråd med alle aktører og interesser som har deltatt på charretten 7. til 11. juni. Gruppen som har laget forslaget har forsøkt å forene alle ønsker som er kommet fra lokalmiljøet representert ved bl.a. La Majorstuen Leve, næringslivet og Bydelsutvalget, Oslo Sporveier som tomteeier og trafikkselskap, Plan- og bygningsetaten som faginstans, andre kommunale etater og miljøverninteresser.

Det er en sentral målsetting ved charretter at man skal arbeide seg frem til omforente løsniger. Vi har tatt utgangspunkt i byråd Grete Horntvedts ord ved starten av charretten; at den vil være vel verd innsatsen om man kommer frem til løsninger som alle kan støtte. En charrette-prosess er å ta og gi, og man er kommet i mål med et forslag om alle parter føler at deres viktigste interesser er ivaretatt, samtidig som prosjektet ikke på noen viktige punkter er helt uakseptabelt. Vi håper dette prosjektet oppfyller målsettingen.

Majorstuen-charretten har etter ønske fra PBE produsert to alternative forslag, laget av hver sin gruppe. Representantene for lokalmiljøet ønsket at charretten skulle lage ett omforent forslag. Det er foreløpig uavklart hvordan den videre prosess vil bli. Men byrådet ønsker å få alle forslagene fra charretten til politisk behandling.

2) HOVEDPRINSIPPER I FORSLAGET

- Prosjektet bygger opp under den tradisjonelle byens kvaliteter, med gater, plasser og menneskelig målestokk.

- Stasjonsområdet omdannes fra en barriere til et sammenknytende element i bydelen.

- Majorstuen vil etter en utbygging fungere bedre både som bydel og som knutepunkt for kollektivtrafikken i Oslo.

- Den tette sentrale byen får en klar avgrensniNg mot den åpne forstadsbebyggelsen, både når det gjelder bebyggelse og gatenett.

- Majorstuens rolle som handleområde basert på butikker i gatene forsterkes.

- Bydelen får flere boliger.

3) KOLLEKTIVTRAFIKKEN
Det har vært en sentral målsetting å lokalisere T-banestasjonen så nær bydelens sentrale områder som mulig, samtidig som det nye utbyggingsområdet betjenes. Omstigning mellom bane, trikk og buss gjøres også så effektiv som mulig for passasjerene.

Forslaget er basert på at T-banestasjonen flyttes til en ny lokalisering i området under Valkyrie plass / Majorstukrysset. Vurderingen fra eksperter som har deltatt på charretten er at dette er teknisk sett fullt mulig. Fordi kan kan gå i dybden er flere treseer for sporene mulige, bl.a. langs Valkyriegaten og Slemdalsveien. Eventuelt kan ett spor følge gamle trase et stykke fra Valkyrie plass og inn under Majorstuhuset.

Det vises til notat fra charrettens transportgruppe når det gjelder de konkrete løsningsmuligheter..

Vi foreslår opprettet flere oppganger til stasjonen i området fra Valkyrie plass til vestsiden av Majorstukrysset.

Vi foreslår opprettet en ny enveiskjørt trikkesløyfe opp Slemdalsveien, med en sløyfe langs den foreslåtte nye parkgaten og tilbake Sørkedalsveien. Det opprettes holdeplasser ved Chateau Neuf og i Sørkedalsveien.

Dersom man vedtar å omdanne Holmenkollbanen til trikk, kan trikken følge denne nye traseen. Det kjøres ikke lenger trikk over Majorstukrysset langs Kirkeveien, men et enkelt forbindelsesspor som sikrer full fleksibilitet i forhold til dagens trikkelinjer.

Overgang mellom trikk, bane og buss gjøres så enkel som mulig ved at alle holdeplasser, stoppesteder og T-baneoppganger konsentreres rundt Valkyrie plass og Majorstukrysset.

4) GATESTRUKTUR
For å avlaste trafikken over Majorstukrysset etableres det en ny tverrgående parkgate inntil den nye bebyggelsen langs det grønne Blinderndraget. Trikkesløyfen følger denne gaten. Nærheten til grøntområdet vil gi mindre forurensing enn om denne trafikken skulle gå over Majorstukrysset.

Parkgaten kan forlenges til Middelthuns gate. Forbindelsen mellom Sørkedalvn. og Middelthuns gate kan kuttes.

Sørkedalsveien får en klar overgang fra flerfelts motorvei til bygate fra krysset ved parkgaten, der den bymessige bebyggelsen også starter. I tillegg til egen ettspors trikketrase kan gaten her bygges om til ett kjørefelt i hver retning.

Slemdalsveien får utvidet fotgjengerareal ved at nybyggene kommer på linje med Majorstuhuset. Gaten blir beplantet med trær. Et trikkespor føres opp gaten, i egen trase slik at gaten får tre felt totalt.

Majorstukrysset og Valkyrie plass slås sammen til et helhetlig fortgjengerprioritert område, og fremheves som bydelens sentrale punkt. Majorstukrysset strammes opp med færre kjørefelt, og med lysregulert fotgjengerfelt.

Det opprettes flere tverrgående forbindelser over det nåværende stasjonsområdet, men kun i begrenset omfang beregnet på biltrafikk. Dette blir miljøgater med begrenset hastighet.

5) BYFORM
De nye forutsetninger med flytting av stasjonen tilsier også er revurdering av byform i forhold til Sporveienes prosjekt, som var basert på en lokkløsning over stasjonsområdet.

Forslaget til ny bebyggelse på stasjonsområdet er basert på å videreføre typiske trekk ved den eldre bystrukturen på Majorstuen.

Det er lagt vekt på en klar adskillelse av offentlige rom med flere funksjoner og skjermede rom for beboerne.

Bebyggelsens volum, høyde og oppdeling er i harmoni med bydelen forøvrig.

6) INNHOLD Det vises til eget skjema for arealberegning for de enkelte bygninger og antall boliger. Det legges opp til endel handel, næring og kultur. Det ligger særlig til rette for handel mot Slemdalsvein nær Majorstubygget. Fordi prosjektet er basert på generelle bygg vil det være stor fleksibilitet for fremtidig bruk, også inne i de offentlige byrommene.
Ved Chateau Neuf foreslås to nye undervisnings- / kulturbygg.

Det vil være mulig å innpasse hotell.

7) ØKONOMI - UTNYTTELSE
Enkelte har gått inn for en høy utnyttelse på Majorstuen stasjon, begrunnet i et Majorstuen er et knutepunkt med god kollektivdekning hvor man bør prioritere høy utnyttelse.

Dette prinsippet kan være aktuelt i de ytre bydeler hvor det er behov for å etablere nye lokale sentra med urban karakter og kundegrunnlag for lokale tilbud. Majorstuen derimot er allerede et av Norges tettest befolkede områder, med et rikt tilbud innen handel. Majorstuen trenger ikke økt tetthet, men en byutvikling med moderat utnyttelse slik at bydelens miljø ikke forringes. "BYKARRE" er derfor basert på en lavere utnyttelse enn Sporveiene har lagt opp til.

Vi har konsultert en stor aktør innen eiendomsmekling når det gjelder økonomi i prosjektet og tomtebelastning.
Forsiktige anslag tilsier byggekostnader på 25.000 kr. pr. m2 og salgspriser på boliger av varierende størrelse på 35.000 kr. Differansen på anslagsvis 10.000 kr vil ofte bli delt ca. 50 / 50 mellom tomteeier og utbygger. Når det gjelder prosjekter som har en spesielt attraktiv beliggenhet og derned mindre risiko kan tomteeiers andel komme opp i 75 %.

Butikklokaler i Bogstadveien kan ha priser opp mot100.000 kr pr. m2, ned mot 20.000 i mindre attraktive sidegater. Det vil være avgjørende for verdien om man klarer å gjøre handelsområdene til en integrert del av Bogstadveien-området. Underetasje i KPMG-bygget har f.eks. vært vanskelig å leie ut.

For et prosjekt som dette anslås rimelig tomtebelastning for bebygd areal bolig til 5000-7000 kr. pr. m2. For handel kan dette gå opp mot 20.000 kr.

Det har vært antydet at Sporveiene har en forventning om å innhente 500.000.000 kr på tomtesalg på Majorstuen. Vi vil avslå at tomten som allerede er solgt i Sørkedalveien kan ha innbrakt 150.000.000 kr.. Det skulle dermed være stor sannsynlighet for at Sporveiene kan komme opp i samlet ca. 500.000.000 kr. ved salg av stasjonsområdet med en regulering basert på utnyttelsen foreslått i "BYKARRE".

8) BEBYGGELSE
Det legges opp til stor grad av generell bebyggelse med stor fleksibilitet. Prosjektet består av mange bygninger som kan ha hver sin utbygger og arkitekt. Det vil væøre mulig at 20 eller flere forskjellige arkitekter tegner enkeltbygg i prosjektet. Dette åpner for en variert bebyggelse. Prosjektet er dermed også egnet til å følge opp målsettinger i den kommende kommunedelplan for bevaring om å ta vare på og videreutvikle karakteristiske trekk ved Oslo.

Mot Slemdalsveien har bebyggelsen preg av bygårder i kvartaler.

Inne i kvartalet foreslås nærmest Majorstuhuset en markedshall i lett konstruksjon med handelsareal også under.

Deretter finner man vekselvis sammenhengende strukturer og frittliggende bygninger. Dette vil i hovedsak være boliger, men med mulighet for næring mot de offentlige byrommene.

Over gaten fra Chateau Neuf foreslås to undervisnings/kulturbygg på henholdsvis 8 og 4 etasjer.

Mot parkgaten oppføres tre frittliggende boligbygg som danner en merkert og verdig avslutning av den tettte byen mot grøntområdet.

I parkområdet bygges en paviljong, for eks. til bruk som cafe.

9) BÆREKRAFT
Man bygger på bakken, ikke på lokk, og oppnår dermed mulighet for naturlig drenering og stort biologisk mangfold.

Det oppnås god luftdrenering med tre åpne tverrforbindelser i plan med omkringliggende gater.

Fordi prosjektet er basert på mindre bygg, kan man basere seg på naturlig ventilasjon og varmegjenvinning.

Bebyggelsen er egnet for oppføring med stor bruk av miljøvennlige byggemetoder som bærende teglkonstruksjoner og tre.

10) ANTIKVARISKE HENSYN
Byantikvaren har påpekt viktigheten av en balanse mellom høyde og bredde i Slemdalsveien. Dette er ivaretatt ved høydene på de nye bygårdene. Det er også lagt vekt på en variert bebyggelse langs Slemdalsveien.

Hensynet til Majorstubygningen, også bakfasaden, er ivaretatt bl.a. ved åpent byrom og lav markedshall mot vest.

Prosjektet ivaretar og viderefører Majorstustrøkets historiske karakter som urbant område.

11) TRINNVIS UTBYGGING
Bebyggelsen er delt opp i kvartaler som kan bygges separat med hvert sitt gatesystem på tvers av området. Prosjektet er derfor godt egnet for trinnvis utbygging.

12) PARKERING
Parkering i henhold til gjeldende norm etableres på ett plan under bebyggelsen. Dersom det er politisk ønskelig, vil det være mulig å øke kapasiteten med tanke på f.eks. parkering for beboere i eldre bebyggelse i området.

-------------------------

Ved charrettens avslutning ble "BYKARRE" presentert av arkitektene Arne Sødal (gruppens leder) og Henriette Salvesen. Auden Engh har skrevet den første versjonen av prosjektbeskrivelsen.

Til første side  | Bakgrunn |  Nettverket  |  Arkitektur  |  Byplan  |  Utstillinger  |   Prosjekter  |  Nytt  |   International