Uttalelse vedr. reguleringsforslag Bjørnveien 74 og 109
   

 
Størstedelen av området er plant og ligger stort sett på høydekotene 133-136. Bebyggelsen rundt tomten består av småhus og rekkehus. Hele området forøvrig nord for Stasjonsveien består av tilsvarende hus, med unntak av lavblokkbebyggelse på tre etasjer i Gaupefaret og Vassfaret, samt et nyoppført terrassehus på hjørnet Løkkaskogen/Bjørnveien. Sistnevnte hus ligger på en bratt tomt og er godt tilpasset området.
Lavblokkene i Gaupefaret befinner seg i en avstand av omkring 100 meter fra tomtens østside og ligger på et område ca. 10 meter lavere i terrenget enn Bjørnveien 109. Bare øverste etasje i noen av blokkene kan sees fra området. Lavblokkene i Vassfaret ligger flere hundre meter fra Bjørnveien 109 og kan ikke sees. Området rundt det planlagte utbyggingsområde er  således utelukkende preget av småhus/rekkehus i maksimalt to etasjer. Det er derfor upresist, når det i reguleringsforslaget (s. 14) står at området rundt den aktuelle bebyggelsestomt Bjørnveien 109 også består av blokker
og terrassehus.

Fra myndighetenes side har det vært en bevisst politikk å bevare områdets nåværende karakter. Blokkene i Gaupefaret og Vassfaret ble oppført omkring 1950, dvs. i en etterkrigstid med ekstrem boligmangel. Det ble likevel tinglyst en klausul om at tomtene skulle bebygges med maksimalt tre etasjer (forslaget gikk opprinnelig ut på fire). Et tilhørende skogområde ble lagt ut til friareal. Denne blokkbebyggelse kan derfor ikke gi foranledning til å bygge nye blokker med fire til syv etasjer sett fra den omkringliggende bebyggelse. At man ved et kunstgrep (oppfylling av grunnarealet med omkring 3 meter: fra kote + 134,5 til + 137,5) omtaler blokken som 6 etasjers (jfr. s. 42 i reguleringsforslaget) endrer ikke på realiteten: Blokken er på 7 etasjer i forhold til nåværende terreng og bebyggelse (kote + 134,5). Dette innrømmes også på s. 42 hvor Etaten skriver: «I forhold til Bjørnveien blir den reelle høyden tilsvarende 7 etasjer på grunn av parkeringsetasjen». Hvorfor kan ikke forslaget holde seg til denne korrekte beskrivelse overalt hvor høyblokken omtales? Dette er ett av flere eksempler hvor reguleringsforslaget inneholder ulik beskrivelse av samme sak.

I reguleringsbestemmelsene for småhusområder i Oslos ytre by (S-3591)  heter det i § 3.1: «Ny bebyggelse skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitekttonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» [Vår uthevning.] Reguleringsforslaget bryter med dette krav. Et overordnet prinsipp må være at blokkbebyggelse bare tillates der det harmonerer med omgivelsene. I områder med småhus kan endog blokker i 3 etasjer ofte bryte fullstendig med strøkets karakter og dermed være uakseptable. Skal fortetting bli vellykket, må nye bygninger tilpasses terreng og naboskap. Ruvende bygninger skal ikke bygges i småhusområder. Store bygningsvolumer kan aldri passe sammen med småhus på et område som hovedsakelig er plant.

Et ytterligere forverrende element i planforslaget er at blokkene syd for Henrik Backers vei skal ha en innbyrdes avstand på 15 meter og vest for Bjørnveien bare 5 meter. Bebyggelsen mot disse veier vil fremstå som en sammenhengende mur. Også dette er et klart brudd med områdets karakter. Det innrømmes også i reguleringsforslaget (s. 22, 1. avsnitt). Til sammenligning har blokkene i Gaupefaret og Vassfaret en avstand på ca. 30 meter. Etaten omtaler utsikten fra Henrik Backers vei som «gløttvis» (s. 21). For husene på Bjørnveiens østside kan selv ikke dette uttrykk benyttes. Fotomontasjer viser hvorledes blokkmuren langs Bjørnveien vil virke.

I de senere år har markedet satt altfor stort preg på boligpolitikken i Oslo. Boliger har steget i pris, og utbyggerne har tøyet grensene maksimalt i form av mangeetasjers blokker for å utnytte tomtearealet og dermed maksimere fortjenesten. Det gjelder også i denne sak. Vi er av den bestemte oppfatning at Plan- og bygningsetaten har tatt alt for stort hensyn til utbyggeren på bekostning av nåværende bebyggelse og miljø for øvrig.

Utbyggeren og Plan- og bygningsetaten viser til boligmangelen i Oslo. Etaten skriver (s. 22): «Nye beboere vil bl.a. være barnefamilier---», og andre «beboere vil sannsynligvis også være eldre.....». Fremstillingen bærer preg av at Etaten ikke har kjennskap til forholdene i området, bl.a. er skolene sprengt. Utbyggeren har selv karakterisert utbyggingen som «luksusblokker med tennis i kjelleren» (Aftenposten Aften 18. juni 1999). Boligannonsene i samme avis viser at det er ingen mangel på boliger med det prisnivå som den gang ble antydet (omkring 5 millioner kroner pr.leilighet).  Enhver med så stor kapital kan skaffe seg bolig nær sagt på dagen. Argumentet om å forsyne boligtrengende har derfor lite med saken å gjøre.  

Videre heter det (s. 22) at «boligene kan gi økt grunnlag for eksisterende butikker og kollektivtransport». Dette er uforståelig. Butikken i Gaupefaret er den eneste som betjener området og har stor kundekrets. Butikkene på Slemdal og i Holmenkollveien betjener hovedsakelig andre områder. Vårt alternative utbyggingsforslag (se nedenfor kapitel V) omfatter for øvrig 93 boenheter, slik at dette argument er uholdbart.

Kollektivtransporttilbudet er blitt dårligere med årene, og Etatens fremstilling er for øvrig i strid med vedlegg 2 (Norconsults utredning). På s. 7 i utredningen heter det: «Lang avstand til T-banen og noe lav frekvens på de aktuelle busslinjene innebærer at dagens kollektivtilbud er under middels sett i forhold til tilsvarende områder i byen.»

Vi minner også om at Bystyret har vedtatt at Gressbanenområdet ikke skal utvikles til et senterområde, i motsetning til Slemdal, Vinderen og Røa. Den foreslåtte bebyggelse vil nettopp føre til bymessig fortetning, hvilket er uforenlig med Bystyrets vedtak.

I den nye plan- og bygningslov er hensynet til miljøet tatt vare på gjennom  de skjerpede lovkrav til høy kvalitet i estetisk utforming av enhver utbygging. I sin innstilling til lovproposisjonen (Innst. O. nr. 37 (1994-95)) understreket Stortingets kommunalkomité at «begrepet «kvalitet» ikke bare berører de materiell- og utføringstekniske sider av byggeprosessen, men bør i høy grad også omfatte den estetiske utforming av bygningsmiljøene.» (Vår uthevning.)

Komitéinnstillingen gir ytterligere forståelse av hvorledes loven skal fortolkes. Stortingets kommunalkomité gikk inn for å forsterke kravet om at utbygging bare skal finne sted under hensyn til omgivelsene. Komitéen gikk på dette punkt lenger enn lovproposisjonen. Den gikk inn for at det skulle være en forpliktelse for de kommunale myndigheter å påse at loven overholdes når det gjelder bestemmelsene i bl.a. §

74, 2. ledd (komitéinnstillingens kommentarer til § 74, 2. ledd). Det var komitéen som gikk inn for å ta inn i loven bestemmelsen som finnes i § 74, 2. ledd.

Reguleringsbestemmelsene for småhusområder i Oslos ytre by (S-3591) omfatter formelt ikke den  sydlige del av tomten (bnr. 177). Likevel er bestemmelsene meget interessante og må være veiledende for hvorledes en utbygging av tomter på over 3.000 m2 skal skje. I følge reguleringsbestemmelsene § 4 kan det på slike tomter tillates boligbebyggelse på inntil 3 etasjer. Under behandlingen i Byutviklingskomitéen 28. mai 1997 ble det tilføyet en bestemmelse om at bebyggelse på 3 etasjer bare skal tillates «der dette harmonerer med de nærmeste omgivelser». (Vår uthevning.) Dette skjedde altså så sent som for under fire år siden. Vi gjengir fra referatet fra Byutviklingskomitéens møte 25. mai 1997:

«Komitéen mener det er lagt opp til noe for sterk utnyttelse i forslaget som er fremmet av byrådet for «tomter over 3000m2. Her bør forslaget om å kunne tillate bebyggelse på inntil 3 etasjer gjøres avhengig «av en vurdering i forhold til omkringliggende bebyggelse, slik at blokklignende bebyggelse kun tillates «der dette harmonerer med de nærmeste omgivelser.........I lavere villabebyggelse kan 3 etasjers «bebyggelse ofte bryte fullstendig med strøkets karakter og dermed være uakseptabelt.»

Det heter videre:
«Komitéen har merket seg at Plan- og bygningsetaten mener at ulempen med en slik ordning er at «planforslaget gjøres mindre forutberegnelig og avhengig av skjønn på ytterligere et punkt, noe som «stiller økte krav både til utbygger og byggesaksbehandling. Komitéen ønsker likevel å åpne for en «vurdering av bygging på de største tomtene, fordi man på denne måten kan forhindre at det bygges 3 «etasjes blokker i strid med områdets karakter.»

Konklusjonen er krystallklar: Så vel i Stortinget som i Oslo Bystyre ble kravet om hensyn til de bebygde omgivelser forsterket i forhold til de forslag som først ble fremlagt. Endog 3 etasjers blokker ble ansett for å kunne «bryte fullstendig med strøkets karakter og dermed være uakseptabelt». Plan- og bygningsetaten fikk heller ikke medhold i sine innsigelser mot endringene. Ut fra dette er det merkelig at

Etaten går den motsatte vei og sender ut et reguleringsforslag som i så liten grad tar hensyn til omgivelsene.

Kravet til estetisk utforming av bygningsmiljøene er i loven omtalt en rekke steder. Vi viser bl.a. til § 20 om kommunalplanlegging som er spesielt relevant i denne sak. I § 20-1 heter det at kommunene skal «sikte på å samordne den fysiske,  økonomiske, sosiale, estetiske og kulturelle utvikling innenfor sine områder.» (Vår uthevning.) 

Lovens § 74, pkt. 2 uttrykker dette spesifikt. Ny bebyggelse skal ha en god estetisk utforming og utbygging skal skje «med respekt for naturgitte og bygde omgivelser». (Vår uthevning.) I heftet «Hva er nytt? En orientering om hva som er endret i den nye plan- og bygningsloven av 1. juli 1997», utgitt av Plan- og bygningsetaten, er dette omtalt slik: Ny bebyggelse «skal utformes med respekt for omgivelsene totalt sett; både natur, kultivert landskap og bebyggelse». Tilsvarende er fremhevet i et felles rundskriv H-7/97 «om endringer av estetikkbestemmelser i plan- og bygningsloven», utgitt av Kommunal- og arbeidsdepartementet og Miljødepartementet i 1997.

Reguleringsforslaget er således i strid med lovens krav, med Plan- og bygningsetatens egen fremstilling av lovens innhold samt den fortolkning av loven som er gitt i ovennevnte rundskriv H-7/797.

Etaten gir ingen begrunnelse for hvorfor den ikke følger Oslos reguleringsbestemmelser og de fortolkninger som den selv har utarbeidet. Det er for oss uforståelig, når Plan- og bygningsetaten skriver (s. 6 i reguleringsforslaget): «Etaten mener at boliger med en høyere utnyttelse enn i gjeldende regulering er i tråd med overordnede retningslinjer i forhold til fortetting av boliger---». Dette blir enda mer uforklarlig når Etaten samme sted uttaler: «Foreslått bebyggelse bryter med områdets strøkskarakter i forhold til omgivelsenes småhusbebyggelse, og områdets miljø og karakter vil endres.» Dette kan ikke forstås på annen måte enn at Etaten innrømmer at utbyggingsforslaget ikke er forenlig  med lovens krav.

Vi minner om at selv om det er et mål å bygge flere boliger, er det samtidig nedfelt i regelverket at det i større grad enn tidligere skal tas hensyn til stedlige kvaliteter og særpreg. Det fremgår klart av de skjerpede krav som den nye plan- og bygningslov setter. Forslaget er forøvrig i strid med Kommunalkomitéens innstilling, nevnt ovenfor. Endelig strider det imot reguleringsbestemmelsene for småhusområder i Oslos ytre by. Vi gjengir fra § 4 c.: «på tomter med netto størrelse på over 3000 m2 tillates boligbebyggelse på inntil 3 etasjer, der «dette harmonerer med de nærmeste omgivelser,........»

Bystyret har vedtatt at fortetning skal finne sted, og det er naturlig at den aktuelle tomten (Bjørnveien 109) utbygges. Skal fortetning bli vellykket, må imidlertid nye bygninger tilpasses terreng og nabolag. Ruvende bygninger må ikke bygges i områder med utelukkende rekkehus og småhus. Høyden på husene må tilsvare nabohusenes høyde. Reguleringsforslaget er  ikke forenlig med det eksisterende nabolag og står i sterk kontrast til omgivelsene. En av Norges fremstående arkitekter, professor Chr. Norberg-Schulz, har kort, men treffende, uttrykt det slik: «Bygninger er vakre når de passer til stedet.» Dette er fremhevet i «Byggeskikksirkelen» fra Statens byggtekniske institutt, som også Plan- og bygningsetaten må kjenne. Vi viser forøvrig til Etatens ovennevnte hefte, s. 6, hvor dette er detaljert beskrevet.

For å finne frem til løsninger på byens boligbehov er det unødvendig å ødelegge et miljø,  slik som utføring av planen vil føre til. Det hjelper ikke at Etatens leder i et møte har uttrykt at planforslaget er «spennende», og at vårt forslag (se del V nedenfor) ble betegnet som «kjedelig». Et område med omkring 500 husstander er av en annen oppfatning, og det er de som fortsatt skal bo i området.

To eiendommer vil bli særlig hardt rammet av reguleringsforslaget. Det gjelder Henrik Backers vei 1 A og B. Det heter i forslaget, s. 43:  

«Henrik Backers vei 1a og b vil få redusert sitt utsyn mot syd med den øverste blokken i «Bjørnveien på 6 etasjer. [Skal være 7 etasjer, jfr. ovenfor.] I tillegg vil det for Henrik Backers «vei 1a kunne oppstå problemer med lysforstyrrelser inn i vinduet fra biler som kjører opp fra «parkeringskjeller. Deres adkomst vil også måtte endres noe i forhold til dagens situasjon. Disse «forhold er ikke tilstrekkelig belyst og etaten ønsker en redegjørelse for avbøtende tiltak fra «forslagsstiller etter offentlig ettersyn.»

Realiteten - som reguleringsforslaget ikke nevner - er at disse eiendommer og i særdeleshet 1 A vil bli sterkt redusert i verdi som bosted. Store deler av utearealet vil få sterkt redusert bruksverdi som følge av skygge og støy fra inn- og utkjøring til den foreslåtte bebyggelse. Etatens mangelfulle fremstilling blir ytterligere forsterket, når Henrik Backers vei 1 A ikke kan sees medtatt i illustrasjonene s. 3 og i vedlegg 1.

Den grunnleggende feil i planforslaget er at man har tatt utgangspunkt i 120-150 boenheter, i stedet for at landskapet, bebygde omgivelser og veinettet må avgjøre hvorledes utbyggingen skal skje og dermed bestemme antall boenheter. Det fremlagte reguleringsforslag utgjør et brudd med lokal byggeskikk, og er heller ikke i samsvar med Plan- og bygningslovens krav. I tillegg er det i strid med reguleringsbestemmelsene for småhusbebygggelse i Oslos ytre by. Vårt utbyggingsforslag (omtalt i del V nedenfor) ivaretar hensynet til både landskap og omgivelser og er i samsvar med plan- og bygningsloven og reguleringsbestemmelsene.

Vi har nevnt ovenfor at Plan- og bygningsetaten har tatt større hensyn til utbyggerens ønsker enn til de krav som regelverket stiller til utbygging. Området må utbygges med rekkehus, småhus . Vi vil imidlertid ta avstand fra den skisse benevnt «tett og lav» som er gjengitt på s. 42 i reguleringsforslaget. Den står ikke for vår regning. Vi viser til vårt utbyggingsforslag. Vi vil understreke: En tilpasset bebyggelse vil møte forståelse hos nåværende naboer. Det vil igjen føre til raskere saksbehandling og mindre ressursbruk, og man vil få gjennomført en raskere utbygging.

Ifølge reguleringsforslaget (s. 14) eies området vest for Bjørnveien av Bjørnveien Eiendom AS. Dette fremgår ikke av grunnboken. Byskriveren opplyser så sent som 9. februar d.å. at Storebrand ASA er oppført som eier. Den 3. mars 1998 ble det imidlertid tinglyst en erklæring om rådighetsinnskrenking med følgende innhold:

«Undertegnede, Storebrand ASA  org.nr. 916 300 484, fraskriver seg med dette adgangen til selv å råde «over eiendommene gnr. 33, bnr. 177, 203, 1339, 1340, «1341 og 1342 i Oslo uten at AS Naturbetong «org. nr. 914 532 426, har gitt anledning til å råde over eiendommene.»

Vi ber om en avklaring av eierforholdene og om erklæringen om rådighetsinnskrenkning er tilstrekkelig hjemmel for å foreta en utbygging av tomtearealet.

Vi ønsker også å vite hvem som vil være ansvarlig for eventuelle skader oppstått i byggeperioden. Grunnforholdene på tomten og dens nærmeste omgivelser er usikre. Norges Geotekniske Institutt meddeler på forespørsel at bygging av tennishall og parkeringsanlegg under bakken i hele nordre del av tomten vil endre balansen i vannforholdene. Det gjelder særlig den del av tomten som ligger syd og nedenfor den planlagte tennishall. Utbyggeren må dokumentere hva man vil gjøre for å motvirke dette. Grunnvannsforholdene må utredes, og det må foreligge en geoteknisk rapport før igangsetting av noen som helst graving. Vi krever en garanti ved eventuelle skader og senskader som måtte oppstå, bl.a. som følge av endringer av grunnvannet og rystelser i forbindelse med sprengningsarbeider.

Utbyggingstomten (Bjørnveien 109) består av følgende områder: Gnr. 33, bnr. 177, 203, 1339, 1340, 1341 og 1342. I reguleringsforslaget (s. 4) heter det: «Området er i dag regulert til bolig S-2864 med midlertidige reguleringsbestemmelser datert 14.05.86.» Dette er feil. Det er bare bnr. 177 som omfattes av de midlertidige reguleringsbestemmelser. De øvrige områder (bnr. 203, 1339, 1340, 1341 og 1342) er regulert som byggeområder for boliger (S-3591). For disse fem tomter kommer reguleringsbestemmelsene for småhusområder i Oslos ytre by, vedtatt av Bystyret 25. juni 1997, til anvendelse. Hver enkelt tomt er i henhold til oppgave fra Byskriveren under 3.000 m2:

33/1339: 1.729,5 m2

33/1440: 1.604,5  «

33/1441: 1.604,5  «

33/1442: 1.797,5  «

33/203:   1.831,1  «

33/177: 12.649,1 m2

Sum:     21.216,2 m2

På de nevnte fem tomter kan det i henhold til reguleringsbestemmelsene bare bygges boliger på inntil 2 etasjer. Når de slås sammen, kan det imidlertid bygges blokker på opp til 3 etasjer, der dette harmonerer med omkringliggende bebyggelse.  

Plan- og bygningsetaten gjør en feil, når Etaten ser alle bnr. under ett, slik det fremgår av forslaget (s.4): «Området er i dag regulert til bolig i S-2864 med midlertidige reguleringsbestemmelser datert 14.05.86.»

Den refererte uttalelse s. 4 kan heller ikke sees å være i samsvar med beskrivelsen s. 20: «Planforslaget er idag regulert til boligområde (S-3591, 25.6.97)». Det er bare omkring 60 % av tomtearealet som er midlertidig regulert.  

Da Bystyret har vedtatt at Gressbanenområdet ikke skal utvikles til et senterområde, må bnr. 177 omreguleres fra de midlertidige reguleringsbestemmelser og komme inn under reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by (S-3591).  

Plan- og bygningsetaten uttaler (s. 7 i reguleringsforslaget) om eventuell konsekvensutredning at «Tiltaket faller ikke inn under forskriftenes oppfangingskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes». Plan- og bygningslovens § 33-2, nest siste ledd,  åpner imidlertid for adgang til konsekvensutredning «dersom tiltaket kan få vesentlige konsekvenser for miljø, naturressurser eller samfunn, eller når konsekvensene vurderes som særlig usikre eller omstridte».

Det forhold at tennishallen vil koste mindre enn 50 mill. kr. som er grensen for krav om konsekvensutredning, holder ikke.  Vi viser til brev av 21. januar 1999 fra Plan- og bygningsetaten til Arkitektkontoret Hille + Melbye AS. Hall og garasjeanlegg må imidlertid sees under ett, da de begge vil påvirke særlig grunnvannsforholdene, og de til sammen vil koste langt over 50 mill. kr.

Vi mener derfor at tiltaket må bli gjenstand for en  slik konsekvensutredning og begrunner dette videre med bl.a.:

Den foreslåtte bebyggelse er av et slikt omfang og karakter at den får  sterkt negative virkninger for områdets miljø.

Virkningene for husmannsplassen Hagan (se del II nedenfor) er også negative.

Virkningene for trafikkforholdene vil bli betydelige (se del III nedenfor) i negativ retning.

Kunstig hevning av en del av området og forholdet til nåværende bebyggelse.

Vi stiller også spørsmål ved belastningen på miljøet under byggeperioden, med bl.a. store sprengningsarbeider og bortkjøring av 4.500 billass med stein og løsmasse.

Utredningen må også omfatte skole- og barnehavedekningen i bydelen.

Det fremgår ikke av reguleringsforslaget hvorfor Bjørnveien 109 er inndelt i to utbyggingsfelt I og II med utnyttelsesgrad på henholdsvis 30% og 50%. En forklaring på dette er ønskelig.