Uttalelse vedr. reguleringsforslag Bjørnveien 74 og 109
     

All tekst satt i kursiv er kommentarer

 
Eierforhold:

I grunnboken er Storebrand ASA oppført  som eier. Dette ble meddelt av byskriveren ved henvendelse 9. februar dette år.

Reguleringsbestemmelsene for eiendommene er upresist omtalt:

Side 1 nederst.

Sitat: Gnr.: 33   bnr: 177 m.fl.

Det er feil å omtale området "under ett" slik det gjøres flere steder i dokumentet. Tomtene med bnr. 203, 1339, 1340, 1341 og 1342 er regulert som byggeområder for boliger (S-3591), mens kun bnr. 177 er regulert til bolig med midlertidige reguleringsbestemmelser (S-2864).

Utnyttelsesgrad:

Tallene varierer i dokumentet.

Side 4. SAMMENDRAG.  5. avsnitt under Planforslaget.

Sitat: Planområdet foreslås regulert til byggeområde for bolig, til sammen 19.935m2, offentlig trafikkområde; vei, fortau, gangvei og annet veiareal 3.509m2, spesialområde idrettsanlegg 7.308m2. Spesialområde idrettsanlegg under terreng 6.418m2, kulvert 221m2, felles avkjørsel 888m2 og felles grøntareal 6.200m2.

Bebyggelsen foreslås fra 3-6 etasjer med samlet BRA= 17.000m2.

Side 15. 1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORLAGET

Sitat: Planområdet foreslås regulert til følgende formål:

Byggeområde for bolig, felt I                                                              9 421 m2
Byggeområde for bolig, felt II                                                             4 514 m2
Offentlig trafikkområde; vei fortau og annet veiareal                            2 855 m2

Offentlig trafikkområde; gangvei                                                            654 m2

Spesialområde; frisiktsone  ved vei

Spesialområde; idrettsanlegg                                                              7 308 m2

Spesialområde; idrettsanlegg under terreng                                         6 418 m2

Spesialområde; idrettsanlegg under terreng ( kulvert)                              221 m2

Fellesområde; felles avkjørsel                                                                888 m2

Fellesområde; felles grøntareal                                                            6 200 m2

TOTALT                                                                                         31 840 m2

Hvilke tall over gjelder, hvilke tomtearealer baserer utnyttelsesgraden seg på, og hvordan ser regnestykket ut? Er balkongene tatt med i uteoppholdsarealberegningen, og hvem tar ansvar for at regnestykket stemmer?

                                                              
Blokkenes etasjeantall.

Beskrivelsen av antall etasjer varierer og er upresist omtalt.

Side 1, i innledende  tekst står; sitat: Bebyggelsen foreslås som 9 blokker i 4,5 og 6 etasjer inklusive underetasje.

Dette harmonerer ikke med snitt-tegningen vist på s. 16  (6 etasjer + kjelleretasje).

Dessuten er kjelleretasjen plassert 1-2 meter høyere enn dagens bakkenivå.

Side 9. REGULERINGSESTEMMELSER ...Felt II

Sitat: Bebyggelsen kan oppføres i inntil 6 etasjer...

Her unnlater man å presisere inklusive  eller eksklusive kjeller.

Side 16. Boliger. Avsnitt 2.

Innenfor felt II kan det oppføres blokkbebyggelse i inntil 6 etasjer.

Her unnlater man å presisere at det i tillegg vil være en underetasje som blir liggende høyere enn dagens bakkenivå.

Side 42. Avsnitt 2: KAPITTEL 3: PLAN OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG KONKLUSJON.

Sitat: Blokken lengst nord langs Bjørnveien forelås oppført i 6 etasjer. I forhold til Bjørnveien blir den reelle høyden tilsvarende 7 etasjer på grunn av parkeringsetasjen. Etaten ser det som positivt at det legges opp en gresskledd fylling mot denne slik at terrenget møter første etasje og at det ikke blir en tom fasade mot Bjørnveien.

Dette harmonerer ikke med den innledende teksten på side 1.

Side 6 under PLAN OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG KONKLUSJON

Sitat: Etaten mener at det i en slik overgangsprosess er viktig å tilpasse de nye volumene slik at de ikke blir for dominerende i forhold til omgivelsene. På bakgrunn av dette har forslagsstiller etter oppfordring fra etaten redusert bebyggelsen med en etasje mot Henrik Backers vei til 2 etasjer og tilbaketrukket 3. Etasje.

Dette er ikke riktig. Blokkene er på 3 etasjer med en inntrukket 4. etasje. Se prinsippskisse på side 3.

Det må da være antall bebodde etasjer som gir etasje-antallet?

Uttalelsene som følger her bekrefter vår påstand ovenfor.

Side 16. Boliger. Avsnitt 1.

Sitat: Innenfor felt I kan det oppføres blokkbebyggelse i inntil 5 etasjer inklusive underetasje.

Side 9. Avsnitt 5. Felt I

Sitat: Bebyggelsen kan oppføres i inntil 5 etasjer med maksimal cote- og gesimshøyde som vist på plankartet.

Nabohensyn.

Side 16. Boliger. Avsnitt 5.

Sitat: Bebyggelsens høyde og orientering skal ivareta behovet for lys, sol og utsikt i den grad dette er mulig, både for eksisterende nabobebyggelse, og for planlagt bebyggelse.

Denne uttalelsen fortoner seg noe underlig  når man leser videre i dokumentet. Se de 4 neste avsnittene.

Side 17. Oppholdsarealer utendørs

Sitat: det skrånende terrenget med bakenforliggende bebyggelse danner vegger  mot nord og vest. Blokkbebyggelsen  langs Bjørnveien danner landskapsrommets vegger mot øst og sydøst.

Side 20. Avsnitt 2.

Sitat: Bebyggelse konsentreres i ytterkant av tomten slik at et stort område på midten kan være grønt. Regulert gesims er høyest mot nord og trappes av mot syd og naboer langs Bjørnveien.

Side 21. Utsikt

Sitat: Planforslaget vil påvirke utsikten fra boligene i Henrik Backers vei.

Side 6. PLAN OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG KONKLUSJON

Sitat: I forhold til en "tett og lav" utnyttelse vil foreliggende løsning gi bedre kvalitet på uteoppholdsarealene ved bedre solforhold, areal til fellesfunksjoner og parkering.

Dette gjelder ikke for den eksisterende bebyggelsen.

Sol/skygge

Vi gjør oppmerksom på at 3D modellene som viser sol/skygge forholdene ikke har plassert inn boligen i Henrik Backers vei 1a. Det er meget uheldig, tatt i betraktning at denne boligen blir mest berørt!

Parkering

Side 17. Parkering

Sitat:  Parkering for Holmenkollen Tennisklubb foreslås lagt på terreng på egen eiendom eller i separat parkeringsanlegg under boligene.

Vi gjør oppmerksom på at Holmenkollen Tennisklubb ikke besitter areal som gir dem mulighet til parkering  på egen eiendom.

Side 7. Avsnitt 3

Sitat: Etaten vurderer det totale behov for parkeringsplasser for idrettsformål til å være høyere enn foreslått selv uten oppføring av boblehaller øst for Bjørnveien og anbefaler en økning til 40 parkeringsplasser for idrettsformål.

Side 11. § 10, Parkering, Spesialområde idrettsanlegg.

Sitat: Det skal settes av 22 parkeringsplasser til formålet.

Side 17. Parkering, avsnitt 2.

Forslagstiller setter opp et regnestykke som ender i et behov for 22 parkeringsplasser.

Vi gjør oppmerksom på at parkeringsbehovet vil være dobbelt så stort ved hvert baneskift (1 gang  pr time).

Vi noterer at etaten i sin konklusjon anbefaler planforslaget med forbehold om at det settes av 40 parkeringsplasser  for idrettsformål (forutsatt at det ikke etableres plasthaller øst for Bjørnveien).

Antall biler pr døgn.

Tallene varierer.

Side 17. Trafikk, avsnitt 4.

Sitat. Bjørnveien har idag ca 800 biler/døgn på den aktuelle strekningen. Utbyggingen vil føre til en beregnet tilleggstrafikk på 610 biler/døgn. Summen av dagens trafikk og ny trafikk blir ca 1400 biler/døgn.

Side 20. 1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

Konsekvenser for natur og miljø

Sitat: det er foretatt trafikkanalyse som viser at ÅDT øker fra 600 til 1400 kjøretøy/døgn etter utbygging.

Man opererer med 2 ulike regnestykker.

Diverse

Side 21. Snitt gjennom boligbebyggelsen og Hagan.

Dette er  feil med hensyn både til koter og høyder på bebyggelsen, noe vi har gjort

Plan- og bygningsetaten oppmerksom på. Plan- og bygningsetaten har på grunn av denne feilen utsatt høringsfristen med 2 uker. (Brev av 1.feb. 2001.)

Side. 22. Samfunnsmessige konsekvenser

Sitat. Skisseforslaget viser oppføring av mellom 120 og 150 boliger. Dette vil bety en økning på 300 beboere i området. Nye beboere vil bl.a. være barnefamilier som har behov for skole og barnehageplass.

Det fødes idag gjennomsnittlig 1,85 barn pr. familie. I lys av dette blir estimert antall beboere noe lavt. Hvis man antar at 2/3 av boligene vil bebos av barnefamilier og 1/3 bebos av 2 personer, blir beboerantallet 485 (med utgangspunkt i 150 boliger).

Side 4. SAMMENDRAG. Planforslaget, avsnitt 3.

Bjørnveien skal opparbeides til 8 meters bredde med fortau på vestsiden. Det står ingen steder i dokumentet hvem som skal bekoste opparbeidingen.

Er det utbygger  eller dagens beboere langs Bjørnveien som skal bekoste dette?