Bydelsutvalgets høringsuttalelse:

Bydelsutvalget for Bydel Vinderen avviser det fremlagte forslag til reguleringsplan, og ber Plan- og bygningsetaten be utbygger om å legge fram et alternativt forslag:

* Bydelsutvalget i Bydel Vinderen mener at den fortettingen som det framlagte forslaget legger opp til bærer preg av bymessig fortetting. Vi vil minne om at  det ikke foreligger vedtak om bymessig fortetting av dette området.

* Bymessig fortetting på Gressbanen er ikke i tråd med den vedtatte fortettingspolitikken, nedfelt i Småhusplanen av 25 juni 1997 og byutviklingskomiteens innstilling til denne planen av 25 mai 1997. Selv om gjeldende planområde er holdt utenfor reguleringsplan for fortetting av småhusområder av 25.06.97, er det rimelig å tillempe småhusplanens  prinsipper for dette området.

* Plan og bygningsetaten påberoper seg et utbyggingsmønster og tetthetsgrad ut fra "overordnede retningslinjer" som vil gi som resultat "en transformasjon av småhusbebyggelsen til boligbebyggelse med større volum og bygningsmasse" (Reguleringsforslaget, s.6). Transformasjon av småhusområder til blokkområder med bebyggelse over 3 etasjer er ikke i tråd med vedtatte retningslinjer for fortetting i ytre by.

* Vi kan heller ikke se at den reviderte Plan- og bygningslovens vekt på estetikk er ivaretatt, § 2 og § 74,del 2 (estetikkparagrafen), ( iverksatt juli 1997), med sitt krav om at tiltak skal ha en god estetisk utforming og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser (vår utheving). Vi kan ikke være enige i at  bebyggelse med stort volum og høgde tilfredsstiller kravene til områdetilpasning og estetisk utforming.

* Bydelsutvalget  i Bydel Vinderen mener videre at det framlagte forslaget ikke er akseptabelt mht utnyttingsgrad. Den bebyggelsestype som følger av høg tetthet, endrer strøkskarakteren, belaster infrastruktur, tar dårlig vare på kulturminner og gir reduserte lys og solforhold for et bredt nabolag.

* Bydelsutvalget  i Bydel Vinderen ber Plan- og bygningsetaten be Utbygger å utarbeide en alternativ løsning, i tråd med Småhusplanen og Plan og bygningslovens bestemmelser om estetikk, som ikke endrer områdets strøkskarakter, men som allikevel kan gi et godt tilskudd til nybygging av boliger.

* Bydelsutvalget i Bydel Vinderen er redd for at utfallet av denne konkrete saken, regulering  og bebyggelseplan for Bjørnvn.74 og 109 kan skape presedens for videre fortettingen av småhusområder i ytre by og bør derfor behandles som en prinsippsak.

Bydelsutvalgets vurderinger

1. Bymessig fortetting på Gressbanen 

Bydelsutvalget har merket seg at Plan- og bygningsetaten fremmer forslag som har i seg elementer av bymessig fortetting, til tross for bystyret ikke har vedtatt å gjennomføre bymessig fortetting av området Gressbanen. Bydelsutvalget minner om at de områder i Bydel Vinderen som ble valgt til slik bymessig fortetting er Vinderen og Slemdal.

Dersom etaten ønsker å fremme bymessig fortetting av andre områder i bydelen, bør dette ikke taes opp stykkevis og delt knyttet til private reguleringsforslag av enkelttomter. Dette skaper mangel på forutsigbarhet og evt. mangel på likebehandling av ulike utbyggere og nabolag.

En bymessig fortettingspolitikk og utbygging av de dimensjoner som her framlegges,  må også sees i relasjon til områders infrastruktur og konsekvensvurderes mht transport og skole for bydelen samlet. I dette tilfellet må en også trekke inn transport og parkering knyttet til de nærliggende idrettsanlegg.

I tilknytning til det framlagte forslaget er infrastukturspørsmål lite seriøst behandlet. Vi viser her omtalen av skolekapasiteten i området (se s. 14). Bydel Vinderen har slitt med for liten skolekapasitet både på barne- og ungdomstrinnet i mange år. Svendstuen barneskole ble tatt i bruk for to år siden og har nå allerede en klasse mer enn den er dimensjonert for. Ungdomsskolene har underkapasitet allerede i dag og Midtstuen skole (som området sokner til) har 30 elever i nesten alle klasser.

Ved utbygging av 120 til 150 boenheter vil dette føre til økt skolebehov. Det betyr lite om de nye boligene bygges for barnefamilier eller pensjonister fordi "pensjonist" boliger vil frigjøre andre større boliger for barnefamilier, til dels i samme bydel.

2. Strøkskarakteren og tilpasning til nabolaget

Området er i dag preget av idrettsanlegg (åpne flater), småhus, lavblokker fra 50-tallet og i bakkant terrassert rekkehusbebyggelse. I deler av omgivelsen er det lagt vekt på å beholde store grantrær. Den eksisterende blokkbebyggelse er lagt i områdets lavliggende partier og er lagt med brede grøntdrag mellom blokkene. Områdets karakter der derfor lav, åpen og grønn.

Selv om deler av gjeldende planområde er holdt utenfor reguleringsplan for fortetting av småhusområder av 25.06.97, er det rimelig å tillempe de samme prinsippene for dette området og legge vekt på at den nye bebyggelsen skal harmonere med det omliggende område og bebyggelsen. Det heter i planen at i områder med enhetlig bebyggelsesmønster skal det legges vekt på at ny bebyggelse viderefører områdets typiske kvaliteter.

Vi mener at det  er rimelig å følge småhusplanens bestemmelser  og at området bygges ut innenfor den utnyttelse som planen gir anledning til og med et bebyggelsesmønster tilpasset området forøvrig. Denne planen tillater blokkbebyggelse inntil 3 etasjer.

Vi vil her også peke på at en arbeidsgruppe nedsatt av Byutviklingskomiteen avga en innstilling til Småhusplanen av 25 mai 1997. Her peker komiteen på  at en skal være forsiktig med blokkbebyggelse og bare tillate dette der det harmonerer med de nære omgivelsene. Det er derfor viktig hvordan bebyggelsesplanen utformes.

Den nye bebyggelsen/tomteområdet ligger noe høyere enn deler av det omliggende området på Gressbanen. Det framgår av planforslaget at bebyggelsen vil oppføres i blokkbebyggelse inntil  6 etasjer. Det framgår videre av skissen at før en bygger 6 etasjer, er terrengnivået lagt opp med ca 2,5 meter i relasjon til dagens marknivå. Bebyggelsen høyde tilsvarer derfor ca 7 etasjer. F.eks er det "underjordisk" tennisanlegget bare delvis nedgravd i bakken, men kommer under bakken ved oppfylling og heving av terrengnivået. Heving av terrengnivå samt bebyggelse med høge blokker innebærer en bebyggelse som blir svært høy i forhold til omgivelsene og området vil gi et massivt inntrykk i kontrast til eksisterende bebyggelse og anlegg. Den foreslåtte utnyttingsgrad og bebyggelsesmønsteret vil totalt områdekarakteren for hele Gressbaneområdet.

Bydelsutvalget for Bydel Vinderen vil derfor gå sterkt mot forslagets valg av utnyttingsgrad og bebyggelsesmønster.

3 Lysforhold og trafikk

Forslaget gir en rekke  funksjonelle konsekvenser for området. Asplan-Viak har på vegne av naboene gjort en analyse av lys og solforhold i området. Denne utredingen viser at det ikke bare er de nærmeste naboene som vil miste lys og sol, men  i vår/høst vil konsekvensen være betydelige også for lavblokkene i Gaupefaret. Det innebærer at bebyggelsen høyde vil gi vesentlige endringer i sol og lysforhold for et stort område. Dette er helt uakseptabelt.

Bebyggelsen ligger langt fra banebaserte offentlige kommunikasjonsmidler og en må derfor forutsette økt biltrafikk. Bjørnveien vil få en vesentlig økning i trafikken og Stasjonsveien og Holmenkollveien vil få en merkbar trafikkøkning. Bjørnveien kan ikke sies å være dimensjonert for denne  økningen. Det er til tider kaotiske forhold ved krysset ved Gressbanen og nedkjøringen til idrettsanlegget. Det er mange gående og syklende i området, bl.a mange barn som skal til de ulike idrettsanleggene (både sommer og vinter). Idrettsanlegget Gressbanen har en dårlig trafikkløsning og i perioder problemer med parkeringskapasiteten. Både trafikksikkerhetsmessige forhold og miljøforhold tilsier at en bør være forsiktig med å legge opp til en vesentlig trafikkvekst i området.

Vi kan ikke se at Plan- og bygningsetaten har fulgt opp uttalelsen fra Etat for Miljørettet helsevern og næringsmiddeltilsynet vedr. vegtrafikkstøy og ber Plan- og bygningsetaten gjøre dette.

4.  Mangel på kulturhistorisk perspektiver

I bakkant av byggeområdet ligger husmannsplassen Haga. Det heter i forlagets sammendrag at boligblokkenes volum og høyde vil redusere den bevaringsverdige situasjonen for husmannsplassen. Bydelsutvalget har registrert at både Vinderen historielag og byantikvaren har gitt uttalelse i forbindelse med husmannsplassen Hagan, vurderinger og kommentarer som  Plan- og bygningsetaten ikke kan ha tatt hensyn til. Bydelutvalget for Bydel Vinderen mener at dette er viktige hensyn ved utbygging av området.

5. Høringsinstituttet og demokratiet i relasjon til utbyggerinteresser.

Vinderen bydelsutvalg er i denne saken høringsinstans og representerer borgerne og allmeninteressen i saken. Bydelsutvalget har imidlertid registrert Plan- og bygningsetatens  uttalelser i Aftenposten 9. jan. 2001 om problemer med høringsuttalelser som er til hinder for utbyggere. Vi forutsetter at dette gjelder planer som er i tråd med gjeldende og relevante reguleringsbestemmelser og at Plan- og bygningsetaten er innforstått med og aksepterer prinsippene for demokratisk medvirkning i planspørsmål gjennom lokaldemokratiet.

Et overordnet perspektiv for  kommunal planlegging, er å bidra til økt boligbygging. Innenfor noen områder av byen kan det være problemer med utnytting av tomteområder pga mangel på etterspørsel etter nybygde boliger med denne beliggenheten, men her er det ikke problemer med å finne utformingsmessige løsninger som både er akseptable i fortettingssammenheng, for markedet og for omgivelsene. Det er derfor liten grunn til å akseptere en tett, høy bebyggelse på Gressbanen.

Bydelsutvalget for Bydel Vinderen ser derfor ingen grunn til at dette forslag til planutkastet skal godtas ut fra boligforsyningsargumenter.

Bydel Vinderen
Bydelsadministrasjonen

Besøksadresse:
Slemdalsvn. 70
Postadresse:
Pb 54, Vinderen
0319  OSLO

Telefon:  22 92 30 00
Telefaks: 22 92 31 65

Postgiro: 0809.26.13578
Org.nr.: 974 589 613